重庆市XX房地产开发有限公司与肖某租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市铜梁区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）渝0151民初1911号

原告重庆市XX房地产开发有限公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处XXX路66号（北城蓝湖）1幢1-商1-1，组织机构代码733XXXX-6。

法定代表人陈后财，该公司经理。

委托代理人覃劲杰（特别授权），重庆劲源律师事务所律师。

委托代理人田小蓉，重庆劲源律师事务所实习律师。

被告肖某，男，汉族，1967年10月02日出生。

委托代理人陈朝东（特别授权），重庆天朗律师事务所律师。

原告重庆市XX房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）与被告肖某租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理。依法由审判员王伟伟适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告六顺公司的委托代理人覃劲杰、田小蓉，被告肖某及其委托代理人陈朝东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告六顺公司诉称，原告作为出租方与被告作为承租方，于2010年1月25日签订了房屋租赁合同，由被告承租原告所有位于铜梁区龙腾路168号（金果大厦第三层）房屋计1510平方米；合同约定租赁期为十年，自2011年2月25日起至2021年2月24日止；年租金前二年固定每年688560元，第三年始年递增10%；每年期满前应交清下一年租金；逾期一个月交租出租方有权解除合同，承租人还应支付总租金30%的违约金…。2016年2月24日前被告应交新的一年租金，时至今日，经催告，承租人无理推拖，拒不交纳。被告未能按时支付房屋租金，违反了合同约定，构成严重违约，为此，原告起诉来院，请求：1、判决解除原、被告双方订立的《房屋租赁合同》，并在判决生效后十日内拆除全部装饰装修，将房屋恢复原状交还给原告；2、判令被告支付从2016年2月25日起至实际还房之日止的租金（至2016年3月28日被告已欠租金2762元／天×30天计82860元）；3、判令被告支付违约金2975427.30元；4、判令本案诉讼费由被告承担。

被告肖某辩称，1、本案租赁合同实际出租人是李青和，承租人是肖**，只是办理产权登记的时候租赁场地登记在六顺公司名下，在合同履行中，租金也是支付给李青和，本案应追加其为第三人，被告应是肖**；2、关于解除合同恢复原状的问题，因公司经营困难，被告方已于2015年12月21日与李青和达成了解除合同的协议，合同已于当时解除，房屋内的装饰除电脑外全部赠送给李青和，从经济角度出发也不能拆除房内装饰；3、因原、被告已于2015年12月21日解除了合同，被告已于2016年1月25日给付了最后一笔租金，租金已支付完毕，不应主张；4、因双方已协议解除了合同，解除合同的原因属于不可抗力，被告不存在违约行为，不应主张违约金；即使被告违约，双方约定的违约金也过高，将全部租金作为计算基数不符合公平原则，被告认可按两个月的租金作为违约金。

经审理查明，2010年11月25日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：……第二条1、甲方出租给乙方的房屋位于铜梁县龙腾路168号（金果大厦第三层）；2、出租房屋包括第三层整层，共计约建筑面积1510平方米（按房产证面积为准）。3、乙方在不影响房屋主体结构的基础上，根据营业需要对商场进行设计装修、装潢。…第四条1、该房屋租赁期限共拾年。自2011年2月25日起至2021年2月24日止，2010年11月25日起乙方可进场装修。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋为经营家富富侨健康会所…3、租赁期满，乙方未续租的甲方有权收回出租房屋。乙方交回房屋时必须恢复原样。…第五条1、该房屋租金每月38／㎡，前两年每年租金为人民币688560元（大写陆拾捌万捌仟伍佰陆拾元整）。从第三年开始每年租金在上一年租金基础上上浮10%。2、房屋租金支付方式如下：签订本合同时乙方向甲方支付第一年租金人民币688560元（大写陆拾捌万捌仟伍佰陆拾元整），之后每年租金乙方须在前一年租期期满前向甲方一次性支付。…第九条1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方逾期60日未能将租赁房屋交付乙方。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：…（6）未按时交付房租逾期壹个月以上。…5、因不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止。第十一条1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。…（4）未按时交付房租逾期壹个月以上的。第十二条1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。3、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。双方还对其他事宜进行了约定，该合同由原告加盖印章，其委托代理人李青和（原告于2010年3月7日向其出具了办理金果大厦房屋出租出售的授权委托书）及被告肖某均在合同上签名。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，被告陆续支付了截止2016年2月24日的租金3717417元，之后未再支付租金。被告于2015年12月起多次与原告代理人李青和协商解除租赁合同，但未能达成协议。

2010年12月1日，被告之弟肖**为乙方与重庆家富健康产业有限公司（以下简称家富公司）为甲方签订了《特许加盟合同书》，约定甲方租赁位于重庆市铜梁县龙腾路168号（金果大厦第三层）的房屋，第一次房租由乙方垫付缴纳，甲方从2011年2月25日起，每月将房租支付于乙方，后期房租由甲方按时自行缴纳；2011年4月15日，双方签订了《补充协议》，约定租赁期第一年房租由乙方垫付，甲方从2011年2月25日支付第一个月房租，以后每月25日前将次月房租支付给乙方。以后每年2月24日前甲方按年一次性将房租缴纳给乙方。2012年5月2日，在工商部门登记成立了铜梁县家富健康足浴会所，其营业场所为本案诉争房屋，经营者为肖**。2016年1月12日，由于家富公司涉及债务较多，已无条件继续为家富富侨铜梁店提供技术支持，该公司与肖**协商解除了上述《特许加盟合同书》。2016年2月25日，被告肖某及肖**制作了《解除租赁合同及交还房屋的通知》，以家富公司不能按期履约，其租赁商铺不能实现合同目的为由，要求解除租赁合同及将租赁房屋交还给李青和，并将该通知张贴于租赁房屋及周边。2016年3月2日，被告肖某及肖**向李青和邮寄了《通知》，其主要内容为肖某已于2015年12月21日与李青和协商解除了租赁合同，要求李青和办理租赁房屋的接房事宜。

金果大厦系原告六顺公司开发，原告于2008年取得预售（预租）许可。2014年3月12日，原告六顺公司将重庆市铜梁县东城街道办事处龙腾路168号第3层（金果大厦第三层，即本案诉争房屋）出售给重庆市众信农业综合开发有限公司（以下简称众信公司），众信公司于2014年7月30日办理了房屋产权证，房屋建筑面积为1490.24㎡。2014年3月12日，众信公司致函原告六顺公司，称因其购得的上述房屋仍在租赁期内，故授权原告继续履行该租赁合同直至租期届满，期间由原告代收租金，并全权处理与承租人的争议。

以上事实，有原告提供的营业执照复印件、法定代表人证明书、重庆市国有土地使用权出让合同、铜梁县商品房预售（预租）许可证、法人授权委托书、房屋租赁合同、租金支付明细表及打款凭证17份、房屋产权证复印件、房屋买卖合同、函，被告提供的特许加盟合同书、补充协议、重庆市铜梁区公安局巴川派出所证明、肖**身份证复印件、营业执照复印件、家富公司情况说明、照片、《解除租赁合同及交还房屋的通知》、《通知》、邮寄凭证等证据在案，经庭审质证，足以认定。被告提供的李青和与肖**、肖某签订的《房屋租赁合同》系复印件，无法与原件核对，且原告不认可，本院不予采信；被告提供的网络信息打印单、短信及微信记录，其真实性及身份无法确定，本院不予采信；被告提供的本院（2016）渝0151民初1871号受理案件通知书及诉状，原告虽对其真实性无异议，但与本案缺乏关联性，本院不作为本案证据采信。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本院对本案的争议焦点述评如下：

一、本案出租人和承租人是谁？

被告在审理中辩称出租人系李青和，承租人系肖**，并提供了李青和与被告及肖**签订的《房屋租赁合同》复印件，首先其未提供原件，真实性无法核实；其次，即使该合同系真实的，但房屋权利人系原告六顺公司，被告又与原告另行签订了《房屋租赁合同》，在该合同中李青和作为原告的委托代理人签名，足以证明被告知晓该房屋权属及李青和的受托人身份，租赁合同应以原告加盖公章的合同为准；再次，根据合同相对性，原告与被告签订了租赁合同，虽被告租赁房屋后以其弟肖**名义办理了营业执照，但并不影响租赁合同效力；最后，众信公司在购得房产后，仍授权原告继续履行合同，原告仍可继续行使权利。综上，本案出租人为原告六顺公司，承租人为被告肖某，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。

二、本案租赁合同是否于2015年12月解除？

被告在审理中辩称双方的租赁合同已于2015年12月达成口头协议解除，但原告并未认可，被告也未能提供证据证明其与原告或原告代理人李青和达成了解除合同的协议，故关于被告所称已于2015年12月协商解除合同的意见，本院不予采信。

三、导致合同解除原因是否属于不可抗力？被告是否存在违约行为？

原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条约定：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。…3、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告辩称其加盟的家富公司倒闭构成不可抗力，故被告不存在违约行为的意见，本院认为，被告从事足浴行业，并加盟家富公司进行特许经营，应当预见家富公司可能出现经营困难甚至倒闭从而影响被告经营的商业风险，故家富公司倒闭情形不能构成不可抗力，被告以此为由向原告发出解除合同通知，不符合法律规定的解除合同条件，不能产生解除合同的法律后果。原、被告合同中约定该房屋租赁期限自2011年2月25日起至2021年2月24日止，房屋租金支付方式为签订合同时被告向原告支付第一年租金人民币688560元，之后每年租金乙方须在前一年租期期满前向甲方一次性支付，根据约定，被告应于前一年租期期满即2016年2月24日前支付下一年租金，而被告至今未支付，故被告存在违约行为。

综上，关于原告要求解除原、被告双方订立的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因双方合同约定：租赁期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。…（4）未按时交付房租逾期壹个月以上的。本案中，被告应于2016年2月24日前支付下一年租金，至2016年3月23日被告未支付，已逾期一个月以上，双方合同约定的解除条件已成就，原告可依据合同约定解除租赁合同。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，被告于2016年4月11日已收到含有原告解除合同意思表示的起诉状，当时已达到合同约定的原告解除合同条件，且被告辩称合同已于2015年12月解除的意见本院未予采纳，故原告解除合同的通知已发生法律效力，本案租赁合同已于2016年4月11日解除。

关于原告要求被告在判决生效后十日内拆除全部装饰装修，将房屋恢复原状交还给原告的请求，因双方租赁合同已于2016年4月11日解除，被告继续占有租赁房屋无合法依据，应当返还该房屋，而导致合同解除的原因在于被告的违约行为，审理中双方认可房屋原状系清水房，原告明确表示不同意利用装饰装修物，被告承诺于2016年5月10日前拆除租赁房屋内装饰装修物并交付原告，本院予以支持。

关于原告要求判令被告支付至实际还房之日止的租金的诉讼请求，审理中被告表示同意按2016年租金标准支付至实际交房之日，根据双方合同约定，房屋建筑面积以房产证为准，而租金标准前两年均为38元／㎡，从第三年开始每年租金在上一年租金基础上上浮10%，故2011年2月25日至2013年2月24日租金标准为38元／㎡／月，2013年2月25日至2014年2月24日为38元／㎡／月×（1＋10%）=41.80元／㎡／月，2014年2月25日至2015年2月24日为41.80元／㎡／月×（1＋10%）=45.98元／㎡／月，2015年2月25日至2016年2月24日为45.98元／㎡／月×（1＋10%）=50.58元／㎡／月，2016年2月25日至2017年2月24日为50.58元／㎡／月×（1＋10%）=55.64元／㎡／月，而房产证载明的房屋面积为1490.24㎡，故2016年2月25日至2017年2月24日年度租金为55.64元／㎡／月×1490.24㎡×12月=995003.44元，每日租金为995003.44元÷365天=2726.04元，被告从2016年2月25日起未支付租金，应支付从2016年2月25日起至实际交付房屋之日止按2726.04元／日计算的租金（房屋占用费）。

关于原告要求被告支付违约金2975427.30元的请求，因双方虽约定了总租金的30%作为违约金，但该约定明显过分高于被告违约所造成原告的损失，被告要求减少的请求本院予以支持，原告并未举证证明因被告违约造成其实际损失的多少，被告在审理中自认以两个月租金即55.64元／㎡／月×1490.24㎡×2月=165833.91元作为违约金，本院认为足以弥补原告的实际损失，故本院予以主张违约金165833.91元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告重庆市XX房地产开发有限公司与被告肖某于2010年11月25日签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月11日解除。

二、被告肖某于2016年5月10日前拆除重庆市铜梁区东城街道办事处龙腾路168号第3层（金果大厦第三层）房屋内装饰装修物，将房屋恢复至清水房状态并交付原告重庆市XX房地产开发有限公司。

三、被告肖某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市XX房地产开发有限公司从2016年2月25日起至租赁房屋实际交付原告之日止按2726.04元／日计算的租金（房屋占用费）。

四、被告肖某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市XX房地产开发有限公司违约金165833.91元。

五、驳回原告重庆市XX房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30603元，减半交纳15301.50元，由原告重庆市XX房地产开发有限公司负担11000元，被告肖某负担4301.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院交纳上诉案件受理费30603元。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员　　王伟伟

二〇一六年四月二十二日

书记员　　程乃善