房屋租赁合同纠纷中“可得利益”判决初步汇总和案例分析
《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条规定是当事人主张“可得利益”的法律依据。简言之，“可得利益”是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。
在房屋买卖合同及房屋租赁合同中主张“可得利益”的诉讼案件颇多，笔者从“中国裁判文书网”及“无讼案例”中，搜集了山东省辖区法院审理的生效裁判文书中涉及“可得利益”纠纷案件共一百余件，其中房屋买卖合同纠纷案例六十余件，房屋租赁合同纠纷案例四十余件，笔者对上述案例进行梳理后，从中选取几个典型性案例进行分析如下：
一、房屋买卖合同纠纷中“可得利益”的裁判观点
1、出卖方因未办理商品房预售许可证导致房屋买卖合同无效，购买方可主张违约责任及可得利益损失
案情简介：2012年3月25日，原告与被告山东通德锦华房地产开发有限公司签订了《锦华金融大厦预定合同》，原告购买了被告开发的两套商住房，并约定自签订本合同之日起，原告委托德州锦华物业管理有限公司经营管理并签订委托经营合同，并按委托经营合同支付原告租金。根据《预定合同》的约定，原告与德州锦华物业管理有限公司签订了《金华金融大厦写字楼委托经营合同》。合同签订后，被告至今未按合同约定为原告办理合同签署、交房、产权过户手续，也未办理商品房预售许可证。原告诉至法院，主张被告承担违约责任并赔偿其可得利益损失。
法院认为：原、被告签订的《锦华金融大厦预定合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同双方应当遵循诚信原则，严格履行合同约定的全部义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”合同签订后，被告未办理商品房预售许可证，至今未按合同约定为原告办理合同签署、交房、产权过户手续，原、被告签订的两份《锦华金融大厦预定合同》无效，原告所诉求的要求被告退还购房款及利息、可得利益损失、承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求应予支持。
案例索引：德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第422号：蔺桂荣诉被告山东通德锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
2、农村房屋买卖合同确认无效后，购买方主张可得利益损失，法院酌情予以支持
案情简介：徐艳艳与施得君签订《住宅房屋买卖协议》，由徐艳艳购买施得君的农村住宅，并支付购房款，后施得君诉至法院主张双方所签订的《住宅房屋买卖协议》无效，在诉讼中，徐艳艳提出返回购房款并主张可得利益损失的请求，一审法院判决双方签订的《住宅房屋买卖协议》无效；施得君返还徐艳艳购房款及利息（利息按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算至购房款返还之日止）。徐艳艳提起上诉，仍主张其可得利益损失。
法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人因合同无效造成的损失，应当包括上诉人对于房屋进行管理、维修支出的费用，以及上诉人购买同地段商品房同期增值的可得利益损失。因合同无效系双方过错，对于上述损失应当由双方分担。综合考虑上诉人对于房屋的投入，上诉人的可得利益损失，被上诉人因此获利的情况，本院酌情确定由被上诉人赔偿上诉人损失5万元。
案例索引：聊城市中级人民法院（2016）鲁15民终624号：徐艳艳与被上诉人施得君房屋买卖合同纠纷一案
3、双方当事人仅签订商品房买卖认购书，而未签订商品房买卖合同的情形下，守约方的可得利益请求不能得到支持
案情简介：2007年9月23日，原告张奇明与被告乳山华银置业有限公司签订《龙悦银滩海景花苑住宅订购协议书》，认购由被告开发的别墅一栋。《协议书》约定原告需向被告交纳定金10万元，原告已经交纳。2009年6月5日，被告与原告又签订一份《协议书》，该《协议书》对涉案楼房的封顶及装修的时间等进行了约定。2010年3月23日，原、被告第三次签订《协议书》，《协议书》第三条约定：“甲方（被告）于2010年9月1日完成绿化、整体工程，届时交房”，第4条约定：“甲方（被告）于交房之后90天内办好房产证、土地证交予乙方（原告）。”同日，原告分两次向被告支付购房款分别为20万元及80万元。自2010年9月1日被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》并向原告交付房屋。原告诉至法院，要求被告返还定金、返还购房款及利息，并主张了房屋增值的可得利益损失。
法院认为：商品房买卖合同解除后，守约一方当事人有权要求违约方当事人赔偿损失，该损失包括积极损失和可得利益损失。而商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，因此商品房买卖认购书不能等同商品房买卖合同，针对本案，商品房买卖合同未正式签订，不存在原告所主张的合同履行后可以获得的利益，因此原告要求判令被告向原告支付房屋增值损失的诉讼请求本院不予支持。
案例索引：乳山市人民法院（2012）乳银民初字第497号：张奇明诉被告乳山华银置业有限公司商品房预约合同纠纷一案
4、房屋买卖合同中，卖方“一房二卖”构成违约，买方可主张其可得利益损失
案情简介：2013年3月份，闫红梅购买闫乃品开发、承建的东闫行政村沿街东兴商品房一套，并预交购房款16万元，但闫乃品迟迟不予交房，闫红梅直至2015年2月份才得知所购房屋被出售给他人，闫乃品一房二卖的违约行为侵犯了闫红梅的合法权益，经多次交涉，闫乃品拒不承担民事赔偿责任，依据相关法律规定，特诉至法院，要求判令闫乃品支付购房款利息并赔偿原告的可得利益损失。一审判决后，闫乃品提起上诉。
法院认为：一审法院审理过程中认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”本案中，对闫红梅要求闫乃品支付已付购房款利息并赔偿闫红梅可得利益损失的诉讼请求，本院予以支持。二审法院维持了原审法院的判决。
案例索引：菏泽市中级人民法院（2016）鲁17民终116号：闫乃品与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案
5、因出卖方不能履行土地使用权变更登记义务而导致《购买协议》被解除的，购买方主张可得利益损失的请求，应予支持
案情简介：2008年5月30日，三原告以原告王炳颖的名义与被告山东海化房地产有限公司签订《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》（以下简称《购买协议》），约定购买潍坊市东风西街的商用房一处。三原告在支付了全部房款及维修基金等相关费用后，2008年8月20日，二被告为三原告办理了该房产的房屋所有权证书，但始终未办理该房产的单独的土地使用权证书，致使三原告不能行使对该房产的处分权。因此，三原告诉至法院，要求与被告解除《购买协议》，并要求被告返还购房款，并按照该房产现实价值与原价的差额赔偿损失。经三原告申请，法院委托潍坊三一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，并作出潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书。
法院认为：《购买协议》的合同目的，即被告在三原告按约履行相关义务后，应保证三原告对涉案房产享有全部物权，被告在接到三原告因不能行使对涉案房产的处分权而要求解除合同的诉讼请求后，在三个月的合理期限内仍未能履行将涉案房产的土地使用权变更到三原告名下的义务，致使《购买协议》的合同目的不能实现，因此，对三原告要求与被告解除合同、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。本院认为潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书合法有效。依据该报告书，案涉房产目前的市场价值与该房产在三原告购买时的成交价格之差额，应视为三原告因被告不能履行案涉房产土地使用权变更登记义务给三原告造成的，如《购买协议》完全履行后本可以获得的利益损失，因此应予赔偿。
案例索引：潍坊市潍城区人民法院（2012）潍城民初字第1308号：王炳颖、单明志、姜红诉被告山东海化集团有限公司、山东海化房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案
6、农村房屋买卖合同被确认无效，拆迁安置完毕的，购买方可以拆迁安置房屋的价值作为主张可得利益的依据
案情简介：1999年12月5日，闫红波（本案原告）、李志琴（本案被告）签订房屋买卖合同，李志琴将位于诸城市南关路古城南巷138号的3间平房（土地性质为集体所有）出售给闫红波，签订合同当日双方即交付房屋和房款，但一直未办理房产过户手续。因旧城改造，上述平房面临拆迁，双方致成纠纷，经协商未果，李志琴于2010年6月17日诉至法院，以闫红波不系本集体经济组织成员为由，诉求确认买卖合同无效。2010年11月5日，法院做出判决，认定双方间的房屋买卖合同无效。判决生效后，闫红波向李志琴返还了房屋，但购房款李志琴一直未返还闫红波。2010年12月1日，李志琴签订房屋拆迁、安置协议，进行了拆迁安置。2011年6月10日，闫红波诉至法院，请求判令李志琴返还购房款，并支付可得利益损失。
法院认为：合同无效，因履行合同取得的财产，应当予以返还。被告长期居住于潍坊市潍城区，其起诉确认与原告间的房屋买卖合同无效起因于房屋拆迁，目的在于取得拆迁补偿利益，其起诉带有明显的投机性，不符合民法的诚信原则。因原告签订合同时非该集体经济组织成员的身份，事后亦未取得该身份，故原、被告间的房屋买卖合同无效，但对于原告不是本集体经济组织成员的事实，在签订合同时，原、被告都是明知的，因此，双方对于合同被认定为无效均存在过错。被告与原告签订房屋买卖合同，致原告丧失同等条件下购买其他房屋的机会，双方间的买卖合同被认定为无效，原告的可得利益遭受损失，其诉求被告赔偿该项损失合法有据，应予支持。
涉案争议平房已被拆迁不能恢原，不能作为评估对象。被告基于被拆迁平房取得拆迁安置房系原平房的替代物，可以作为评估对象，以确定原平房的增值。原告依据拆迁安置房屋的评估价值计算可得利益损失并无不当，本院予以支持。
案例索引：诸城市人民法院（2011）诸朱民初字第126号：闫红波与被告李志琴房屋买卖合同纠纷一案
7、一方行使法定解除权可能导致承担民事责任，但不包括对方的可得利益损失。
案情简介：东方华洲诉至法院称，2010年4月14日，东方华洲与银海世邦签订《商品房委托销售代理合同》，东方华洲委托银海世邦代理销售东方华洲开发建设的商品房。合同履行过程中，双方发生纠纷，银海世邦于2011年6月17日擅自撤离售楼处，并带走东方华洲部分物品和资料。为此，东方华洲于2011年6月18日书面通知银海世邦解除合同。此后，东方华洲多次通知银海世邦返还其带走的物品资料，取回其遗留在售楼处的电脑主机，协商处理合同解除后的有关事宜，但银海世邦置之不理。请求法院判令银海世邦赔偿因其违约行为给东方华洲造成的损失。
同时银海世邦提起反诉，要求东方华洲赔偿其相应损失，包括其可得利益损失。
法院认为：可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。虽然当事人行使法定解除权亦应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任，前者的责任范围仅限于给对方造成的直接损失，不包括对方的预期利益。本案东方华洲解除合同属于行使法定解除权，而可得利益损失是因违约造成的损失，东方华洲解除合同的行为不构成违约，不应赔偿对方可得利益损失。银海世邦在再审中所主张的经济损失，是按双方合同约定计算的合同履行后银海世邦应得的代理费及溢价提成，因此，原审判决驳回银海世邦要求东方华洲承担可得利益损失民事责任的反诉请求并无不当，本院予以维持。
案例索引：山东省高级人民法院（2014）鲁民提字第5号：青岛银海世邦房产顾问有限责任公司与青岛东方华洲置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案。
8、因出卖方违约导致合同解除时，购买方主张可得利益损失时，以出卖方在网上发布的房屋现售价作为计算依据，可以得到法院支持
案情简介：2006年5月8日，赵建青、李文荣与澳华公司签订佳世客地下商业街网点《认购合同》。双方约定赵建青、李文荣以1640万元的价格购买澳华公司开发的佳世客地下商业街网点800平方米。合同签订当日赵建青、李文荣已依约付款200万元，合同已实际履行。因澳华公司未按协议约定开工等原因导致合同无法继续履行，赵建青、李文荣诉至法院，请求判令解除合同，返回购房款及利息，同时要求赔偿房屋现市场价与原认购价款的差价。一审中，关于涉案房屋的现价认定问题，因澳华公司拒不配合鉴定部门进行价格鉴定，赵建青、李文荣提交了澳华公司在无忧房网上发布涉案商铺的出售价为每平方米75000元，以此作为计算房屋增值的依据，得到法院支持。澳华公司提起上诉，上诉至山东省高级人民法院。
法院认为：关于澳华公司是否应赔偿赵建青、李文荣经济损失5317073元问题。本院认为，澳华公司违反《认购合同》的约定，构成违约，澳华公司应承担违约责任。虽然《认购合同》对违约责任的承担与违约金计算标准有约定，但原审经过合理的利益考量，认为该合同约定的违约金计算标准过低，不足以弥补赵建青、李文荣的实际损失，并以实际损失为限进行适当调整是正确的。由于澳华公司拒不配合鉴定部门进行房屋价格鉴定，依法应当承担举证不能的法律后果。赵建青、李文荣提交的经过公证的澳华公司在无忧房网上发布的涉案商铺出售价为每平方米75000元，应作为认定本案所涉房屋价值的依据。原审对赵建青、李文荣的实际损失以其已交购房款与未交购房款的比例同涉案商铺的增值情况确定为31.7073万元是妥当的。
案例索引：山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第156号：青岛澳华投资发展有限公司与被上诉人赵建青、李文荣房屋买卖合同纠纷一案
二、房屋租赁合同纠纷中“可得利益”的裁判观点
1、房屋租赁合同的出租方违约解除合同，承租方主张可得利益损失的诉讼请求法院予以支持
案情简介：2009年10月6日，马云与杨金如签订《房屋租赁合同》一份，马云租赁杨金如所有的商业用房一处。双方对租赁期限、租金计算及付款方式进行了约定，合同期内马云可对房屋进行转租。合同签订后，马云一直将租赁房屋转租他人使用，马云向杨金如交纳租金。在双方合同履行期间，杨金如于2012年7月给马云发出了终止合同告知书，告知马云终止合同，并告知马云限期搬出。2012年9月12日，杨金如与秦得强签订《房屋租赁合同》，又将涉案房屋出租给秦得强用于百草芳香国际瘦身店使用。马云遂诉至法院，要求杨金如返还租金，并赔偿可得利益损失，一审法院支持了其可得利益损失请求，杨金如提起上诉。
法院认为：杨金如违约提前收回房屋，应承担违约责任。根据双方的租赁合同，马云承租后可进行转租，合同履行中马云亦实际进行了转租，因杨金如违约收回了房屋，导致马云无法获取转租收益。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，马云要求赔偿该可得利益损失，于法有据，应予支持。根据双方合同约定的内容，杨金如在与马云签订合同时应当能够预见到其单方终止合同会给马云造成可得利益损失。杨金如在收回房屋后随即又出租给秦得强，其年度租金价格及递增比例均超过之前与马云的合同约定，杨金如违约收回房屋以赚取更高收益的目的是明显的，其与秦得强合同租金超出与马云租赁合同的差价部分，系其违约所得，应作为马云的损失向马云赔偿。原审法院参照杨金如与秦得强所签租赁合同和本案双方租赁合同的租金差价计算马云的可得利益损失，并无不当。
案例索引：济南市中级人民法院（2014）济民四终字第204号：杨金如因与被上诉人马云、原审第三人秦得强房屋租赁合同纠纷一案
2、房屋租赁合同中，因一方根本违约导致合同无法继续履行的情形下，另一方提出解除合同并主张可得利益损失的诉求，法院予以支持
案情简介：2011年11月，原告与被告杨先荣签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告的部分场地用于商店经营，合同约定：原告商店开业后无论何种原因被告不能采取停水停电停空调等方式干扰原告经营。租赁合同开始履行后，被告杨先荣多次要求调整租金，在原告表示暂不调整租金时，被告杨先荣自2013年8月2日开始对原告租赁店铺通过停电、更换店铺门锁等方式干扰原告经营，导致原告店铺营业完全停止并给原告造成极大的经济损失。原告诉至法院，请求依法判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》，并向被告主张可得利益损失的诉讼请求。
法院认为：原告与被告杨先荣就涉案商铺的租赁合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。被告杨先荣在合同的履行过程中，就增加商铺租金的请求未与原告达成一致意见的情况下，自行采取了给涉案商铺断电继而强行将原告商铺货品进行集中和挪移，导致原告无法继续经营并从涉案商铺搬离的后果。故被告杨先荣的行为构成了根本违约，双方之间的租赁合同已经无法继续履行，现原告要求解除双方的租赁合同，本院对此予以准许。原告就可得利益损失申请进行评估，本院依原告申请依法委托青岛金立信会计师事务所就原告2012年8月至2013年7月租赁涉案商铺期间的平均利润进行了鉴定，该会计师事务所向本院出具鉴定报告。关于原告主张的可得利益损失，因双方合同约定若合同期满，原告有优先续约权，应于期满前三个月提出申请；合同有效期内，若双方协商一致可提前解除合同，原告可以提前三个月书面通知被告杨先荣……。故本院酌情认定原告的可得利益损失为三个月税后净利润。
案例索引：青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2567号：青岛屈臣氏个人用品商店有限公司为与被告杨先荣、青岛浙商投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案
3、房屋租赁合同中，承租方因无力继续履行而提出解除合同，出租方主张可得利益的请求法院予以支持
案情简介：2016年3月9日，原告（承租方）、被告（出租方）双方签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告所有的房屋用于经营，租赁期间自2016年4月1日至2022年3月31日。但自原告承租以来，经济环境低迷，长期亏损，员工工资也无法发放，员工陆续离职，原告已无法继续经营，故原告自2016年9月6日多次向被告表示没有能力继续履行合同，要求解除涉案合同，但一直没有结果，故原告诉至法院，请求处理。被告提出反诉，要求原告支付租金及滞纳金，并且要求原告支付其可得利益损失。
法院认为：因原告不能继续履行合同致合同目的已无法实现，故原、被告签订的房屋租赁合同应当予以解除，但原告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。本院认为，可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素。涉案租赁合同提前解除，虽使被告收取未到期租金的期待利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务及租赁物折旧成本负担的结果。另，涉案租赁合同虽系因原告自身原因导致解除，但该种情形有别于原告有履行能力而恶意违约。综合考虑本案的实际情况，平衡守约方与违约方的利益，本院酌定被告的损失以原、被告之间签订的房屋租赁合同中约定的月租金计收三个月为宜。
案例索引：威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初5110号：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司与被告山东环球渔具股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案
4、转租合同的承租人违约，转租人主张可得利益损失的主张，法院予以支持
案情简介：原告刘洪亮租赁曹某位于聚才三路中段路北的正和宾馆，双方对使用期限、租赁费等进行了约定。后原告刘洪亮将正和宾馆转租给被告张永伟经营，并签订了租赁合同，约定租赁费为每年一付，付款方式为每年的12月15日前付清下一年租赁费。2014年12月15日，原告向被告追索2015年的租赁费，被告以无款为由拖付，经原告催告，要求被告于2014年12月30日前付清2015年度的租金。到期后被告仍未能向原告缴纳租赁费，原告刘洪亮亦未能向曹某缴纳租赁费，导致原告刘洪亮和曹某的租赁合同被曹某解除。后原告刘洪亮要求被告张永伟承担违约责任，双方发生纠纷，原告诉至本院。诉讼中原告刘洪亮主张其可得利益损失。
法院认为：原告刘洪亮根据与曹某签订的租赁合同，将正和宾馆转租给被告张永伟经营，有合法依据，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反有关法律强制性规定，应为有效合同。被告张永伟没有按照合同约定向原告刘洪亮缴纳租金，致使租赁合同被曹某解除，被告张永伟应对原告刘洪亮承担违约责任。双方合同解除后，原告虽没有直接经济损失，但根据合同，能够认定其在合同履行可获得的利益，故被告张永伟应当赔偿原告刘洪亮可得利益损失80000元。
案例索引：费县人民法院（2015）费商初字第74号：刘洪亮与被告张永伟房屋租赁合同纠纷一案
